Comprar casa en la Costa Brava siendo extranjero: guía

Comprar una casa en otro país puede plantear dudas prácticas: ¿necesitas un NIE? ¿Tienes que abrir una cuenta bancaria en España? ¿Qué firmarás ante notario? ¿Qué gastos tendrás que pagar, además del precio?

Los trámites y los impuestos dependen de la nacionalidad, la residencia fiscal, la financiación y el tipo de inmueble. Esta guía es orientativa; antes de firmar, conviene revisar cada operación con profesionales cualificados.

1. Define el uso de la vivienda y el presupuesto

Antes de buscar, decide si quieres utilizar la vivienda para pasar las vacaciones, vivir en ella de forma habitual o alquilarla durante algunos periodos. Cada opción puede tener requisitos e implicaciones diferentes.

Comprar una vivienda no te da automáticamente derecho a residir en España. Si tienes previsto trasladarte aquí, comprueba qué requisitos de residencia se aplican a tu situación.

Tampoco se puede dar por hecho que cualquier vivienda pueda alquilarse como alojamiento turístico. Antes de contar con esos ingresos, comprueba la normativa vigente, las autorizaciones necesarias y las posibles limitaciones municipales o de la comunidad de propietarios.

Antes de hacer una oferta, calcula:
- El precio de compra y los impuestos y gastos asociados.
- Los ahorros disponibles y los documentos que acreditan su origen.
- La viabilidad de la hipoteca, si necesitas financiación.
- Los gastos habituales del inmueble: comunidad, seguro, suministros, mantenimiento y tributos locales.

Si compras con otra persona, acordad qué porcentaje adquirirá cada uno y consultad las posibles implicaciones patrimoniales y sucesorias.

2. El NIE

El NIE es el número de identidad de extranjero. En una compra, normalmente lo necesitarás para identificarte en los trámites y las obligaciones fiscales relacionados con la operación. No es un permiso de residencia ni acredita que seas residente fiscal en España.

Es recomendable empezar a tramitarlo con tiempo. Si estás en España, infórmate en la Policía Nacional; si estás en el extranjero, consulta con el consulado español correspondiente. El procedimiento, los documentos y la disponibilidad de citas pueden variar.

Te pueden pedir:
- El pasaporte u otro documento de identidad admitido y en vigor.
- El formulario de solicitud correspondiente.
- Un documento que justifique el motivo de la petición.
- El justificante de pago de la tasa aplicable.

Confirma los requisitos actualizados con el organismo que tramitará la solicitud. Si la presenta un representante, comprueba también qué autorización o poder necesita.

Asegúrate de que el nombre y los apellidos figuren exactamente igual en el pasaporte, los documentos bancarios y los contratos. Las diferencias pueden obligar a corregir la documentación antes de firmar.

3. Cuenta bancaria, pagos e hipoteca

No existe una obligación general de abrir una cuenta bancaria en España para comprar una vivienda. Aun así, puede facilitar los pagos y las domiciliaciones. Antes de firmar, acuerda con el vendedor y la notaría qué medio de pago se utilizará y cómo quedará documentado.

Si quieres abrir una cuenta, pregunta al banco qué documentos exige según tu situación. Puede pedirte identificación, NIE, información sobre tu residencia fiscal, datos de tu actividad profesional y justificantes del origen del dinero. Los bancos deben realizar controles de prevención del blanqueo de capitales, por eso conviene preparar la documentación con tiempo.

Antes de enviar el dinero, comprueba:
- Las comisiones y el tipo de cambio, si tienes que cambiar de divisa.
- Los límites y los plazos de las transferencias.
- La forma de pago prevista para el día de la firma.
- Que los datos del beneficiario sean correctos y se hayan confirmado por una vía fiable.

Si necesitas una hipoteca, una simulación no es una aprobación definitiva. El banco estudiará tu solvencia, la tasación de la vivienda y la documentación. Si la compra depende del préstamo, deja expresamente recogido en el contrato qué ocurrirá si no te lo conceden.

4. Revisa la vivienda antes de firmar arras

La visita te permite valorar si la vivienda encaja con lo que buscas. La revisión de la documentación te ayuda a comprobar qué compras y en qué condiciones.

Antes de pagar una reserva o firmar arras, revisa, según el caso:
- Quién es el titular y si hay cargas, mediante una nota simple registral reciente.
- Si la descripción de la vivienda coincide con la realidad, el Registro y el Catastro.
- Qué documentación de habitabilidad y eficiencia energética es exigible.
- Si hay recibos pendientes del IBI o de la comunidad de propietarios.
- Si se han aprobado derramas, hay obras pendientes o existen incidencias urbanísticas.
- Si la vivienda está ocupada, alquilada o sujeta a derechos de terceros.

Si hay ampliaciones, diferencias de superficie o indicios de problemas estructurales, puede ser conveniente pedir la opinión de un arquitecto o de otro técnico.

Las arras pueden tener efectos diferentes según lo que se haya pactado. El contrato debe indicar el precio, las cantidades pagadas, las condiciones, la fecha prevista de la escritura y qué ocurre si alguna de las partes incumple. Si necesitas hipoteca, incluye las condiciones correspondientes. No firmes ni pagues ninguna cantidad si no entiendes todas las cláusulas; puedes pedir una revisión jurídica independiente.

5. Notaría, impuestos y trámites posteriores

En la notaría se firma la escritura pública de compraventa. El notario comprueba la identidad y la capacidad de las partes, realiza las comprobaciones que establece la ley y explica el contenido de la escritura. Esto no sustituye una inspección técnica ni todas las comprobaciones previas del inmueble.

Si no puedes asistir a la firma, consulta si puedes autorizar a otra persona mediante un poder notarial. Si el poder se otorga en el extranjero, puede necesitar apostilla o legalización y traducción jurada, según el país y el caso. Si no entiendes el idioma de la escritura, habla con la notaría con antelación para saber si hace falta una traducción o un intérprete.

Los gastos de compra pueden incluir:
- Vivienda de segunda mano: habitualmente, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
- Vivienda de obra nueva: habitualmente, el IVA y el impuesto sobre actos jurídicos documentados.
- Otros gastos: notaría, Registro de la Propiedad y, en su caso, gestoría y asesoramiento.
- Si hay hipoteca: tasación y otros gastos, según el reparto que establece la ley.

Los impuestos y los posibles tipos reducidos dependen del lugar, el valor y las características de la operación. Pide una estimación individualizada antes de comprometerte con la compra.

Si el vendedor es no residente fiscal en España, con carácter general el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211 dentro del mes siguiente a la transmisión. Hay que comprobar si se aplica alguna excepción.

Después de firmar, hay que liquidar los impuestos dentro del plazo aplicable y tramitar la inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad. También tendrás que gestionar el cambio de titularidad de los suministros y las domiciliaciones. Si sigues siendo no residente fiscal en España, infórmate de las obligaciones fiscales que tendrás cada año.