Vender una casa heredada en Calonge si vives lejos: guía práctica

A menudo nos llaman hijos que han heredado la casa de sus padres y viven en Barcelona o en el extranjero. A la distancia se suman los recuerdos, los papeles que no saben dónde encontrar y una pregunta muy comprensible: «¿Por dónde empezamos?».

Somos Albert y Núria, de Home Service Calonge. En estos casos, nos ocupamos de todo lo que podemos hacer desde aquí dentro de nuestro ámbito: visitar la casa, coordinarnos con el gestor y el notario, y mantener informados a los propietarios. Las decisiones, eso sí, siempre son vuestras.

Esta guía es orientativa. Antes de fijar fechas o asumir compromisos con un comprador, hay que revisar la situación de la herencia, del inmueble y de cada uno de los herederos.

1. Primero, aclarar quién hereda y en qué situación está la herencia

Tener las llaves de la casa no significa que ya se pueda firmar una compraventa. Primero hay que acreditar quiénes son los herederos y formalizar la aceptación y la adjudicación de la herencia.

Habitualmente, el notario o el profesional que os asesore pedirá:

• El certificado de defunción.
• El certificado de actos de última voluntad.
• Una copia autorizada del testamento, si lo hay.
• Los documentos de identidad de los interesados.
• La escritura de la casa y la información sobre otros bienes y deudas de la herencia.

Si no hay testamento, hay que tramitar la declaración de herederos que corresponda. Si hay varios herederos, un usufructuario o discrepancias sobre el reparto, se debe aclarar quién tiene que intervenir en la venta.

Antes de aceptar una herencia con posibles deudas, conviene asesorarse. La forma de aceptarla puede tener consecuencias importantes sobre la responsabilidad de los herederos.

La adjudicación debe quedar reflejada en el Registro de la Propiedad. En algunos casos se pueden coordinar la herencia y la venta con muy poco tiempo entre ambas, pero deben confirmarlo el notario y los profesionales que lleven el expediente.

2. Quién hace qué: abogado, gestor, notario e inmobiliaria

Cuando no vivís aquí, ayuda mucho tener claras las funciones de cada uno. Coordinarnos evita encargos duplicados y documentos que quedan pendientes porque todos piensan que los está preparando otra persona.

• El notario autoriza las escrituras de herencia, los poderes y la compraventa, comprueba los requisitos legales y ofrece asesoramiento imparcial.
• El gestor o asesor fiscal puede preparar y presentar liquidaciones tributarias y ayudar con la tramitación administrativa y registral.
• El abogado asesora sobre los derechos y riesgos de vuestro caso, especialmente si hay desacuerdos, deudas, dudas sobre el testamento o elementos internacionales.
• Nosotros, como inmobiliaria, revisamos la situación comercial de la casa, organizamos las visitas, coordinamos la documentación de la venta y actuamos como punto de contacto local.

No todas las herencias necesitan el mismo grado de intervención. Ahora bien, si el fallecido vivía en el extranjero o hay documentación extranjera, hay que comprobar qué ley sucesoria se aplica y qué documentos se aceptan en España. Vivir fuera, por sí solo, no resuelve esta cuestión.

3. Cómo avanzar sin tener que venir para cada trámite

No siempre se puede hacer todo a distancia, pero una buena preparación permite evitar muchos desplazamientos.

Empezamos por acordar quién tiene las llaves, quién nos autoriza a acceder a la casa y qué persona centralizará las comunicaciones. Si hay varios herederos, conviene que todos tengan la misma información y que quede claro quién puede tomar cada decisión.

En una primera visita podemos observar el estado general de la vivienda, detectar incidencias visibles y valorar qué habría que revisar antes de enseñarla. Esto no sustituye una inspección técnica cuando sea necesaria.

También podemos coordinar el acceso de técnicos o profesionales. Cualquier gasto debe acordarse antes: no se trata de hacer obras porque sí, sino de decidir qué es necesario y qué puede esperar.

Para firmar sin desplazaros, se puede estudiar la posibilidad de otorgar un poder notarial con facultades suficientes. Si se otorga en el extranjero, puede requerir apostilla o legalización y traducción jurada, según el caso. Es prudente que la notaría que preparará la venta revise previamente el contenido del poder.

4. Qué documentación de la casa hay que revisar

Mientras se avanza con la herencia, podemos ir preparando la documentación del inmueble. No hace falta esperar a tener un comprador para descubrir una diferencia de superficie o una carga pendiente.

La revisión suele incluir:

• Escrituras y nota simple registral actualizada, para comprobar la titularidad y las cargas.
• Referencia catastral y concordancia entre Catastro, Registro y realidad física.
• Recibo del IBI y comprobación de posibles importes pendientes.
• Cédula de habitabilidad vigente y certificado de eficiencia energética, cuando sean exigibles.
• Información sobre hipotecas, embargos, alquileres u ocupantes.
• Si hay comunidad, certificado de deudas e información sobre derramas aprobadas.
• Documentación de ampliaciones, reformas u otras actuaciones que puedan requerir comprobaciones urbanísticas.

En una casa antigua, un porche cerrado o una ampliación pueden no constar correctamente. No hay que dar por hecho que todo se podrá regularizar: conviene consultarlo con el técnico y el Ayuntamiento cuando corresponda.

También conviene decidir qué pasará con los muebles y los objetos personales. Es una cuestión práctica, pero a menudo también emocional, y es mejor abordarla con tiempo.

5. Impuestos: separar la herencia de la venta

Hay dos momentos distintos, y cada uno puede generar obligaciones tributarias.

Al recibir la herencia, hay que revisar el impuesto sobre sucesiones y, si se trata de un terreno urbano, la plusvalía municipal. Las reducciones, bonificaciones y reglas aplicables dependen de las circunstancias. No conviene esperar a vender para ocuparse de ello: la herencia tiene sus propios plazos fiscales.

Al vender, puede haber una ganancia o una pérdida patrimonial, que se declara en el IRPF o en el impuesto sobre la renta de no residentes, según la residencia fiscal del vendedor. También hay que revisar la plusvalía municipal correspondiente a esta transmisión.

Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador tiene, con carácter general, la obligación de practicar una retención a cuenta e ingresarla. Esta retención no equivale necesariamente al impuesto definitivo.

Antes de aceptar una oferta, recomendamos pedir una estimación orientativa del importe neto: precio de venta menos gastos, posibles cancelaciones e impuestos. Conservad las escrituras, las liquidaciones y los justificantes de gastos; el asesor determinará cuáles se pueden computar.

6. Antes de firmar arras, dejar claras las condiciones

Un error habitual es comprometerse con una fecha sin saber si la herencia, los poderes o la documentación estarán listos. Un contrato de arras puede conllevar obligaciones y penalizaciones importantes.

Antes de firmarlo, hay que confirmar:

• Que están de acuerdo todos los titulares que deben intervenir.
• Que los plazos son realistas.
• Qué cargas hay que cancelar y cómo se hará.
• Qué incluye la venta y cuándo se entregarán las llaves.
• Cómo se regulará cualquier trámite pendiente.

Nosotros os podemos ayudar a coordinar este proceso desde aquí, explicando qué está resuelto y qué falta todavía por comprobar. Si habéis heredado una casa en Calonge o en los alrededores y vivís lejos, podéis hablar con nosotros, Albert y Núria. Empezaremos escuchándoos y poniendo orden en lo que tenéis, sin prisas innecesarias.