Vendre une maison héritée à Calonge quand on vit loin

Nous recevons souvent des appels d’enfants qui ont hérité de la maison de leurs parents et vivent à Barcelone ou à l’étranger. À la distance s’ajoutent les souvenirs, les documents qu’ils ne savent pas où trouver et une question bien compréhensible : « Par où commencer ? »

Nous sommes Albert et Núria, de Home Service Calonge. Dans ces situations, nous prenons en charge tout ce qui peut se faire sur place dans notre domaine : visiter la maison, nous coordonner avec le gestor et le notaire, et tenir les propriétaires informés. Mais les décisions restent toujours les vôtres.

Ce guide est donné à titre indicatif. Avant de fixer des dates ou de vous engager auprès d’un acheteur, il faut faire le point sur la succession, le bien et la situation de chacun des héritiers.

1. D’abord, déterminer qui hérite et où en est la succession

Avoir les clés de la maison ne signifie pas que l’on peut déjà signer la vente. Il faut d’abord établir qui sont les héritiers et formaliser l’acceptation de la succession ainsi que l’attribution des biens.

Le notaire ou le professionnel qui vous accompagne demandera généralement :

• L’acte de décès.
• Le certificat espagnol des actes de dernières volontés.
• Une copie authentique du testament, s’il en existe un.
• Les pièces d’identité des personnes concernées.
• L’acte de propriété de la maison et les informations sur les autres biens et dettes de la succession.

En l’absence de testament, il faut faire établir la déclaration d’héritiers appropriée. S’il y a plusieurs héritiers, un usufruitier ou des désaccords sur le partage, il faut préciser qui doit intervenir dans la vente.

Avant d’accepter une succession susceptible de comporter des dettes, mieux vaut se faire conseiller. Les modalités d’acceptation peuvent avoir des conséquences importantes sur la responsabilité des héritiers.

L’attribution du bien doit être inscrite au registre de la propriété. Dans certains cas, les actes de succession et de vente peuvent être organisés à peu d’intervalle, mais le notaire et les professionnels chargés du dossier doivent le confirmer.

2. Qui fait quoi : avocat, gestor, notaire et agence immobilière

Lorsque vous ne vivez pas sur place, il est important de bien définir le rôle de chacun. Une bonne coordination évite les démarches en double et les documents qui restent en attente parce que chacun pense que quelqu’un d’autre s’en occupe.

• Le notaire reçoit les actes de succession, les procurations et l’acte de vente, vérifie les conditions légales et apporte un conseil impartial.
• Le gestor ou le conseiller fiscal peut préparer et déposer les déclarations fiscales, et vous aider dans les démarches administratives et auprès du registre de la propriété.
• L’avocat vous conseille sur vos droits et les risques propres à votre situation, notamment en cas de désaccords, de dettes, de doutes sur le testament ou d’éléments internationaux.
• Nous, en tant qu’agence immobilière, faisons le point sur les conditions de commercialisation de la maison, organisons les visites, coordonnons les documents nécessaires à la vente et assurons le relais sur place.

Toutes les successions ne nécessitent pas le même niveau d’accompagnement. Toutefois, si le défunt vivait à l’étranger ou si des documents étrangers sont concernés, il faut vérifier quelle loi s’applique à la succession et quels documents sont acceptés en Espagne. Le seul fait de vivre à l’étranger ne permet pas de trancher cette question.

3. Comment avancer sans venir pour chaque démarche

Tout ne peut pas toujours se faire à distance, mais une bonne préparation permet d’éviter de nombreux déplacements.

Nous commençons par convenir de qui détient les clés, qui nous autorise à entrer dans la maison et qui centralisera les échanges. S’il y a plusieurs héritiers, mieux vaut que tous disposent des mêmes informations et que le pouvoir de décision de chacun soit clairement défini.

Lors d’une première visite, nous pouvons observer l’état général du logement, repérer les problèmes visibles et évaluer ce qu’il faudrait vérifier avant de le faire visiter. Cela ne remplace pas une inspection technique lorsqu’elle est nécessaire.

Nous pouvons aussi coordonner l’accès des techniciens ou des professionnels. Toute dépense doit être convenue à l’avance : il ne s’agit pas de faire des travaux pour le principe, mais de décider ce qui est nécessaire et ce qui peut attendre.

Pour signer sans vous déplacer, il est possible d’envisager une procuration notariée conférant les pouvoirs nécessaires. Si elle est établie à l’étranger, une apostille ou une légalisation ainsi qu’une traduction assermentée peuvent être requises, selon le cas. Il est prudent de faire vérifier au préalable son contenu par l’étude notariale qui préparera la vente.

4. Quels documents de la maison faut-il vérifier ?

Pendant que la succession avance, nous pouvons commencer à préparer les documents du bien. Inutile d’attendre d’avoir un acheteur pour découvrir un écart de superficie ou une charge non réglée.

Les vérifications portent généralement sur :

• Les actes de propriété et une note simple actualisée du registre de la propriété (« nota simple »), pour vérifier les titulaires du bien et les charges.
• La référence cadastrale et la concordance entre le cadastre, le registre de la propriété et la réalité du bien.
• Le justificatif de paiement de l’IBI et les éventuelles sommes restant dues.
• Le certificat d’habitabilité (« cèdula d’habitabilitat ») en cours de validité et le certificat de performance énergétique, lorsqu’ils sont exigibles.
• Les informations sur les hypothèques, saisies, locations ou occupants.
• En cas de copropriété, le certificat relatif aux sommes dues et les informations sur les appels de fonds exceptionnels votés.
• Les documents concernant les extensions, rénovations ou autres travaux pouvant nécessiter des vérifications au regard des règles d’urbanisme.

Dans une maison ancienne, un porche fermé ou une extension peuvent ne pas avoir été correctement consignés. Il ne faut pas présumer que tout pourra être régularisé : une consultation du professionnel technique compétent et de la mairie s’impose, le cas échéant.

Il est également utile de décider du devenir des meubles et des objets personnels. C’est une question pratique, mais souvent aussi affective, qu’il vaut mieux aborder suffisamment tôt.

5. Impôts : distinguer la succession de la vente

Il s’agit de deux étapes distinctes, chacune pouvant entraîner des obligations fiscales.

Au moment de recevoir l’héritage, il faut examiner les droits de succession et, s’il s’agit d’un terrain urbain, la plusvalía municipale. Les abattements, réductions et règles applicables dépendent des circonstances. Mieux vaut ne pas attendre la vente pour s’en occuper : la succession a ses propres échéances fiscales.

Au moment de vendre, une plus-value ou une moins-value peut être constatée. Elle se déclare à l’IRPF ou à l’impôt sur le revenu des non-résidents, selon la résidence fiscale du vendeur. Il faut également examiner la plusvalía municipale correspondant à cette transmission.

Si le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne, l’acheteur est, en règle générale, tenu d’effectuer une retenue à titre d’acompte et de la reverser à l’administration fiscale. Cette retenue ne correspond pas nécessairement à l’impôt définitif.

Avant d’accepter une offre, nous recommandons de demander une estimation indicative du montant net : le prix de vente, diminué des frais, des éventuels coûts de remboursement et de mainlevée, et des impôts. Conservez les actes, les documents de liquidation des impôts et les justificatifs de dépenses ; votre conseiller déterminera lesquels peuvent être pris en compte.

6. Avant de signer un contrat d’arrhes, clarifier les conditions

Une erreur fréquente consiste à s’engager sur une date sans savoir si la succession, les procurations ou les documents seront prêts. Un contrat d’arrhes espagnol (« contrato de arras ») peut entraîner des obligations et des pénalités importantes.

Avant de le signer, il faut confirmer :

• L’accord de tous les titulaires de droits devant intervenir dans la vente.
• Le caractère réaliste des délais.
• Les charges à lever et les modalités prévues pour le faire.
• Ce qui est inclus dans la vente et la date de remise des clés.
• Les dispositions prévues pour toute démarche encore en cours.

Nous pouvons vous aider à coordonner ce processus sur place, en vous expliquant ce qui est réglé et ce qui reste à vérifier. Si vous avez hérité d’une maison à Calonge ou dans les environs et que vous vivez loin, vous pouvez nous en parler, à nous, Albert et Núria. Nous commencerons par vous écouter et mettre de l’ordre dans les éléments dont vous disposez, sans précipitation inutile.