Documenten die bijna altijd worden gevraagd
- DNI, NIE of paspoort van alle eigenaren en, indien van toepassing, documenten over burgerlijke staat, vertegenwoordiging of volmachten.
- Eigendomsakte (escritura) of de titel waarmee je de woning hebt verkregen (koop, erfenis, schenking enz.).
- Een recente nota simple – een uittreksel uit het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad) – om na te gaan wie als eigenaar staat ingeschreven en of er lasten op rusten.
- Het kadastrale referentienummer (van het Catastro, het fiscale kadaster, dat los staat van het eigendomsregister) en de laatste aanslag van de IBI (de gemeentelijke onroerendezaakbelasting).
- Een geldige cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidsverklaring), voor zover die in Catalonië vereist is.
- Energieprestatiecertificaat en energielabel, behalve in de gevallen die de wet vrijstelt.
- Als de woning deel uitmaakt van een vereniging van eigenaren: de verklaring over schulden aan de vereniging die nodig is om de akte te tekenen. Die is alleen niet nodig als de koper je daar uitdrukkelijk van vrijstelt. De beheerder regelt dit doorgaans.
- Bij een hypotheek of andere lasten: de documenten om de openstaande schuld te berekenen en de aflossing en doorhaling in het register te regelen.
Documenten die afhangen van het type woning
Huis met zwembad, uitbreidingen of verbouwingen
Tekeningen, vergunningen, opleveringsverklaringen of andere technische documenten die je hebt. Het is verstandig te controleren of wat er gebouwd is overeenkomt met wat in het Catastro en het eigendomsregister staat.
Appartement of woning in een VvE
Statuten van de vereniging, recente notulen, goedgekeurde of geplande extra bijdragen en de laatste servicekostenafrekeningen.
Verhuurde of bewoonde woning
Het huurcontract, als dat er is, en duidelijke informatie over wie de woning in gebruik heeft en onder welke voorwaarden.
Woning voor toeristische verhuur
Documenten van de toepasselijke vergunning of registratie voor toeristische verhuur. Of de verhuur na de verkoop kan doorgaan, hangt af van de regelgeving en de concrete situatie, en moet worden nagegaan voordat je iets toezegt.
Gebouwen met technische keuring of bijzondere regelingen
Het rapport van de technische gebouwkeuring (ITE) en de bijbehorende documenten als de woning onder een bijzondere regeling valt, zoals sociale woningbouw.
Perceel
Planologische, kadastrale en registergegevens van het perceel. Wat er gebouwd mag worden, en onder welke voorwaarden, moet bij de gemeente worden bevestigd; dat kun je niet zomaar aannemen.
De controles die in Calonge en Sant Antoni de meeste verrassingen voorkomen
Het gaat niet om veelvoorkomende problemen, maar wel om punten die je vóór de verkoop wilt nalopen, vooral bij oudere huizen en in urbanisaties waar in de loop der jaren is verbouwd:
- Verschillen in oppervlakte tussen de akte, het Catastro en de werkelijkheid.
- Zwembaden, overkappingen of uitbreidingen die niet in elk register op dezelfde manier staan.
- Ingeschreven lasten, oude hypotheken of nog niet afgewikkelde erfenissen.
- VvE's met goedgekeurde of geplande extra bijdragen.
- Toeristisch gebruik of planologische situatie die specifiek moet worden gecontroleerd.
Belastingen en kosten voor de verkoper
Bij een verkoop kunnen in het algemeen de plusvalía municipal (gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond), belasting over de vermogenswinst (via de IRPF als je fiscaal in Spanje woont, of de IRNR als dat niet zo is), kosten voor het aflossen en doorhalen van de hypotheek en, afhankelijk van de situatie, andere kosten een rol spelen.
Woont de verkoper niet in Spanje, dan moet de koper een deel van de koopprijs inhouden en dat als voorschot op de belastingen van de verkoper afdragen aan de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria), met formulier 211 (modelo 211).
Deze informatie is indicatief en vervangt geen fiscaal advies. We raden je aan een schriftelijke berekening te vragen aan een belastingadviseur en, afhankelijk van de situatie, de notaris of de gemeente te raadplegen.
Hoe we je helpen voordat je woning te koop staat
- We nemen samen met je door welke documenten je al hebt en wat er nog ontbreekt.
- We signaleren punten die de planning of de onderhandeling kunnen beïnvloeden.
- Waar nodig stemmen we af met technici, de beheerder, de notaris, de gestoría (kantoor voor administratieve formaliteiten) of externe adviseurs.
- We vertellen je eerlijk wat in orde is, wat geregulariseerd moet worden en waarvoor je het oordeel van een professional nodig hebt.
We zorgen goed voor de verkoop omdat we om mensen geven, niet alleen om papieren. HSC vervangt echter geen advocaat, notaris, architect of belastingadviseur: als dat nodig is, brengen we je met hen in contact. Bekijk hoe we werken als je met ons verkoopt of maak kennis met het team.
Veelgestelde vragen
Kan ik verkopen als de cédula de habitabilidad verlopen is?
Dat hangt af van het type woning en de situatie. Vaak is het verstandigst om hem vóór de ondertekening te vernieuwen, en kopers vragen er meestal om. Kaart het daarom meteen aan, want voor de vernieuwing is een bezoek van een technicus en enige behandeltijd nodig.
Wat als het zwembad of een uitbreiding niet overeenkomt met het eigendomsregister of het Catastro?
Dat staat de verkoop niet altijd in de weg, maar het moet bekend zijn en aan de koper worden uitgelegd. Afhankelijk van de situatie moet het Catastro worden bijgewerkt, de bouw in het register worden ingeschreven of technische documentatie worden verkregen. Een technicus en de notaris kunnen je vertellen wat de juiste weg is.
Moet ik de hypotheek aflossen vóór de ondertekening?
Niet per se vooraf. Vaak wordt de hypotheek op de dag van ondertekening afgelost met een deel van de koopprijs, in overleg met de bank en de notaris. Vraag je bank tijdig om een verklaring van de openstaande schuld.
Wat verandert er als ik als verkoper niet in Spanje woon?
De koper moet een deel van de koopprijs inhouden en met formulier 211 als voorschot op jouw belastingen afdragen aan de Spaanse belastingdienst. Daarnaast betaal je belasting over de winst als verkoper die niet in Spanje woont. Omdat elke situatie anders is, raden we een schriftelijke berekening van een belastingadviseur aan.
Hoe ver van tevoren kun je de documenten het best voorbereiden?
Hoe eerder, hoe beter – idealiter voordat de woning te koop staat. Sommige documenten heb je binnen een paar dagen, andere, zoals een regularisatie of een cédula, kunnen langer duren. Wie vroeg begint, voorkomt haast bij het tekenen van het voorlopig koopcontract.
Wil je weten of de papieren van je woning in orde zijn?
Vertel ons over je woning, dan kijken we er rustig naar. Vrijblijvend en zonder haast.