Les documents qu'on vous demandera presque toujours
- DNI, NIE ou passeport de chacun des propriétaires et, le cas échéant, justificatifs d'état civil, de représentation ou procurations.
- Acte de propriété (escritura) ou titre par lequel vous avez acquis le bien (achat, succession, donation, etc.).
- Une nota simple récente, extrait du Registre foncier (Registro de la Propiedad), pour vérifier qui en est le titulaire inscrit et s'il existe des charges.
- La référence cadastrale (Catastro, le cadastre fiscal) et le dernier avis de l'IBI (l'impôt foncier communal).
- Une cédula de habitabilidad (certificat d'habitabilité) en cours de validité, lorsqu'elle est exigée en Catalogne.
- Le certificat de performance énergétique et l'étiquette énergie, sauf dans les cas d'exemption prévus par la loi.
- Si le bien fait partie d'une copropriété : le certificat attestant l'absence de dettes envers la copropriété, nécessaire pour signer l'acte. Il n'est dispensable que si l'acquéreur vous en exonère expressément. C'est une démarche courante, effectuée auprès du syndic.
- En présence d'un prêt hypothécaire ou d'autres charges : les documents nécessaires pour calculer le capital restant dû et organiser la mainlevée, tant financière qu'au Registre.
Les documents qui dépendent du type de bien
Maison avec piscine, extensions ou travaux
Plans, permis, certificats de fin de travaux ou toute documentation technique dont vous disposez. Il est utile de vérifier que les constructions correspondent à ce qui figure au Catastro et au Registre.
Appartement ou logement en copropriété
Règlement de copropriété, procès-verbaux récents, appels de fonds exceptionnels votés ou envisagés et derniers avis de charges.
Bien loué ou occupé
Le bail, s'il y en a un, et des informations claires sur qui occupe le logement et à quelles conditions.
Logement à usage touristique
Les documents relatifs à la licence ou à l'enregistrement de location touristique applicable. La possibilité de poursuivre l'activité après la vente dépend de la réglementation et du cas particulier, et doit être vérifiée avant tout engagement.
Immeubles soumis à inspection technique ou à un régime particulier
Le rapport d'inspection technique de l'immeuble (ITE) et les documents correspondants si le logement relève d'un régime particulier, comme le logement social réglementé.
Terrain
Les informations d'urbanisme, cadastrales et du Registre concernant la parcelle. Ce qui peut y être construit, et à quelles conditions, doit être confirmé auprès de la mairie ; on ne peut pas le tenir pour acquis.
Les vérifications qui évitent le plus de mauvaises surprises à Calonge et Sant Antoni
Ce ne sont pas des problèmes généralisés, mais ce sont les points à contrôler avant la mise en vente, surtout pour les maisons anciennes et dans les lotissements où des travaux ont été réalisés au fil des années :
- Écarts de surface entre l'acte, le Catastro et la réalité.
- Piscines, porches ou extensions qui ne figurent pas de la même façon dans tous les registres.
- Charges inscrites, anciennes hypothèques ou successions non réglées.
- Copropriétés avec des appels de fonds exceptionnels votés ou à l'étude.
- Usage touristique ou situation d'urbanisme nécessitant une vérification spécifique.
Impôts et frais à la charge du vendeur
De manière générale, une vente peut entraîner la plusvalía municipal (taxe communale sur la plus-value du terrain), l'imposition de la plus-value (à l'IRPF si vous êtes résident fiscal en Espagne, à l'IRNR si vous ne l'êtes pas), les frais de mainlevée de l'hypothèque et, selon les cas, d'autres frais.
Si le vendeur ne réside pas en Espagne, l'acquéreur doit retenir une partie du prix et la verser à l'administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria) en acompte sur les impôts du vendeur, au moyen du formulaire 211 (modelo 211).
Ces informations sont indicatives et ne remplacent pas un conseil fiscal. Nous vous recommandons de demander un calcul écrit à un conseiller fiscal et, selon le cas, de consulter le notaire ou la mairie.
Comment nous vous accompagnons avant la mise en vente
- Nous faisons le point avec vous sur les documents dont vous disposez et ceux qui manquent.
- Nous repérons ce qui pourrait peser sur le calendrier ou la négociation.
- Si nécessaire, nous coordonnons techniciens, syndic, notaire, gestoría (cabinet chargé des formalités administratives) ou conseillers externes.
- Nous vous disons honnêtement ce qui est en ordre, ce qu'il faut régulariser et ce qui demande l'avis d'un professionnel.
Nous prenons soin de la vente parce que nous prenons soin des personnes, pas seulement des papiers. Cela dit, HSC ne remplace ni un avocat, ni un notaire, ni un architecte, ni un conseiller fiscal : lorsque c'est nécessaire, nous vous mettons en relation. Découvrez comment nous travaillons lorsque vous vendez avec nous ou faites connaissance avec l'équipe.
Questions fréquentes
Puis-je vendre si la cédula de habitabilidad a expiré ?
Cela dépend du type de bien et de la situation. Bien souvent, le plus prudent est de la renouveler avant de signer, et l'acquéreur la demande généralement. Mieux vaut s'en occuper dès le départ, car le renouvellement nécessite la visite d'un technicien et un délai de traitement.
Que se passe-t-il si la piscine ou une extension ne correspond pas au Registre ou au Catastro ?
Cela n'empêche pas toujours la vente, mais il faut le savoir et l'expliquer à l'acquéreur. Selon le cas, il peut être nécessaire de mettre à jour le Catastro, de déclarer les travaux au Registre ou d'obtenir des documents techniques. Un technicien et le notaire sauront vous indiquer la marche à suivre.
Dois-je rembourser le prêt hypothécaire avant de signer ?
Pas nécessairement avant. Le prêt est souvent soldé le jour même de la signature grâce à une partie du prix de vente, en coordination avec la banque et le notaire. Pensez à demander suffisamment tôt à votre banque l'attestation du capital restant dû.
Qu'est-ce qui change si je suis vendeur non résident ?
L'acquéreur doit retenir une partie du prix et la verser au fisc espagnol en acompte sur vos impôts, au moyen du formulaire 211. Vous serez également imposé sur la plus-value en tant que non-résident. Chaque situation étant différente, nous vous conseillons de demander un calcul écrit à un conseiller fiscal.
Combien de temps à l'avance faut-il préparer les documents ?
Le plus tôt possible, idéalement avant la mise en vente. Certains documents s'obtiennent en quelques jours ; d'autres, comme une régularisation ou une cédula, peuvent prendre plus de temps. S'y prendre en amont évite la précipitation au moment de signer le contrat d'arrhes.
Vous voulez savoir si le dossier de votre bien est prêt ?
Parlez-nous de votre bien et nous l'examinerons sereinement. Sans engagement et sans précipitation.