Unterlagen, die fast immer verlangt werden
- DNI, NIE oder Reisepass aller Eigentümer und gegebenenfalls Nachweise zum Familienstand, zur Vertretung oder Vollmachten.
- Eigentumsurkunde (escritura) bzw. der Titel, mit dem Sie die Immobilie erworben haben (Kauf, Erbschaft, Schenkung usw.).
- Eine aktuelle nota simple – ein Auszug aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad) –, um zu prüfen, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob Belastungen bestehen.
- Die Katasternummer (aus dem Catastro, dem steuerlichen Liegenschaftskataster) und der letzte Bescheid der IBI (der kommunalen Grundsteuer).
- Eine gültige cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung), sofern sie in Katalonien vorgeschrieben ist.
- Energieausweis und Energieeffizienzlabel, außer in den gesetzlich befreiten Fällen.
- Bei Immobilien in einer Eigentümergemeinschaft: die Bescheinigung über Schulden gegenüber der Gemeinschaft, die für die Unterzeichnung der Urkunde nötig ist. Sie entfällt nur, wenn der Käufer ausdrücklich darauf verzichtet. In der Regel stellt sie der Hausverwalter aus.
- Bei einer Hypothek oder anderen Belastungen: die Unterlagen, um die Restschuld zu ermitteln und die Löschung zu koordinieren – sowohl die Ablösung als auch die Löschung im Grundbuch.
Unterlagen je nach Art der Immobilie
Haus mit Pool, Anbauten oder Umbauten
Pläne, Genehmigungen, Bauabnahmebescheinigungen oder sonstige technische Unterlagen, die Ihnen vorliegen. Es empfiehlt sich zu prüfen, ob der tatsächliche Bestand mit den Angaben im Catastro und im Grundbuch übereinstimmt.
Wohnung oder Objekt in einer Eigentümergemeinschaft
Gemeinschaftsordnung, aktuelle Protokolle, beschlossene oder geplante Sonderumlagen und die letzten Hausgeldabrechnungen.
Vermietete oder bewohnte Immobilie
Der Mietvertrag, falls vorhanden, und klare Angaben dazu, wer die Immobilie zu welchen Bedingungen nutzt.
Ferienvermietung
Unterlagen zur jeweils geltenden Lizenz bzw. Registrierung für touristische Vermietung. Ob die Vermietung nach dem Verkauf weiterlaufen kann, hängt von den Vorschriften und vom Einzelfall ab und muss geprüft werden, bevor man sich zu etwas verpflichtet.
Gebäude mit technischer Prüfung oder Sonderregelungen
Der Bericht über die technische Gebäudeprüfung (ITE) und die entsprechenden Unterlagen, falls die Wohnung einer Sonderregelung unterliegt, etwa dem geförderten Wohnungsbau.
Grundstück
Planungsrechtliche, Kataster- und Grundbuchangaben zur Parzelle. Was und unter welchen Bedingungen gebaut werden darf, muss bei der Gemeinde bestätigt werden; davon darf man nicht einfach ausgehen.
Die Prüfungen, die in Calonge und Sant Antoni die meisten Überraschungen vermeiden
Es handelt sich nicht um verbreitete Probleme, aber um Punkte, die man vor dem Verkauf prüfen sollte – vor allem bei älteren Häusern und in Urbanisationen, in denen im Lauf der Jahre gebaut wurde:
- Abweichende Flächenangaben zwischen Urkunde, Catastro und Wirklichkeit.
- Pools, überdachte Terrassen oder Anbauten, die nicht in allen Registern gleich erfasst sind.
- Eingetragene Belastungen, alte Hypotheken oder noch nicht abgewickelte Erbschaften.
- Eigentümergemeinschaften mit beschlossenen oder geplanten Sonderumlagen.
- Touristische Nutzung oder baurechtliche Situation, die eine gesonderte Prüfung erfordert.
Steuern und Kosten für den Verkäufer
Bei einem Verkauf können allgemein die plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer auf den Boden), die Besteuerung des Veräußerungsgewinns (über die IRPF bei Steuerwohnsitz in Spanien bzw. die IRNR ohne Steuerwohnsitz), die Kosten für die Löschung der Hypothek und je nach Fall weitere Ausgaben anfallen.
Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, muss der Käufer einen Teil des Kaufpreises einbehalten und als Vorauszahlung auf die Steuern des Verkäufers an das spanische Finanzamt (Agencia Tributaria) abführen – mit dem Formular 211 (modelo 211).
Diese Angaben dienen der Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung. Wir empfehlen, sich von einem Steuerberater eine schriftliche Berechnung erstellen zu lassen und je nach Fall den Notar oder die Gemeinde zu befragen.
So unterstützen wir Sie vor dem Verkaufsstart
- Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, welche Unterlagen schon vorliegen und was noch fehlt.
- Wir erkennen Punkte, die den Zeitplan oder die Verhandlung beeinflussen können.
- Bei Bedarf koordinieren wir Sachverständige, Hausverwaltung, Notar, gestoría (Büro für Verwaltungsformalitäten) oder externe Berater.
- Wir sagen Ihnen ehrlich, was in Ordnung ist, was legalisiert werden muss und wofür es die Einschätzung eines Fachmanns braucht.
Wir kümmern uns um den Verkauf, weil uns die Menschen wichtig sind – nicht nur die Papiere. HSC ersetzt jedoch weder einen Anwalt noch einen Notar, Architekten oder Steuerberater: Wenn nötig, stellen wir den Kontakt her. Erfahren Sie, wie wir arbeiten, wenn Sie mit uns verkaufen, oder lernen Sie unser Team kennen.
Häufige Fragen
Kann ich verkaufen, wenn die cédula de habitabilidad abgelaufen ist?
Das hängt von der Art der Immobilie und der Situation ab. Oft ist es am sinnvollsten, sie vor der Unterzeichnung zu erneuern, und Käufer verlangen sie meist. Sprechen Sie das am besten gleich zu Beginn an, denn für die Erneuerung ist der Besuch eines Technikers und eine gewisse Bearbeitungszeit nötig.
Was passiert, wenn der Pool oder ein Anbau nicht mit Grundbuch oder Catastro übereinstimmt?
Das verhindert den Verkauf nicht immer, muss aber bekannt sein und dem Käufer erklärt werden. Je nach Fall kann es nötig sein, das Catastro zu aktualisieren, den Bau im Grundbuch eintragen zu lassen oder technische Unterlagen zu beschaffen. Ein Sachverständiger und der Notar können Ihnen den richtigen Weg aufzeigen.
Muss ich die Hypothek vor der Unterzeichnung ablösen?
Nicht unbedingt vorher. Häufig wird die Hypothek am Tag der Unterzeichnung mit einem Teil des Kaufpreises abgelöst, abgestimmt mit Bank und Notar. Fordern Sie bei Ihrer Bank rechtzeitig eine Bescheinigung über die Restschuld an.
Was ändert sich, wenn ich ohne Wohnsitz in Spanien verkaufe?
Der Käufer muss einen Teil des Kaufpreises einbehalten und mit dem Formular 211 als Vorauszahlung auf Ihre Steuern an das Finanzamt abführen. Zudem versteuern Sie den Gewinn als Verkäufer ohne Wohnsitz in Spanien. Da jede Situation anders ist, empfehlen wir eine schriftliche Berechnung durch einen Steuerberater.
Wie früh sollte man die Unterlagen vorbereiten?
Je früher, desto besser – idealerweise vor der Vermarktung. Manche Unterlagen erhält man in wenigen Tagen, andere, etwa eine Legalisierung oder eine cédula, können länger dauern. Wer früh beginnt, vermeidet Zeitdruck bei der Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags.
Möchten Sie wissen, ob die Unterlagen Ihrer Immobilie vollständig sind?
Erzählen Sie uns von Ihrer Immobilie, und wir sehen sie uns in Ruhe an. Unverbindlich und ohne Zeitdruck.