Comprar casa a la Costa Brava sent estranger: pas a pas

Comprar una casa en un altre país pot generar dubtes pràctics: necessites un NIE? Has d’obrir un compte bancari a Espanya? Què signaràs davant del notari? Quines despeses hauràs de pagar, a més del preu?

Els tràmits i els impostos depenen de la nacionalitat, la residència fiscal, el finançament i el tipus d’immoble. Aquesta guia és orientativa; abans de signar, convé revisar cada operació amb professionals qualificats.
1. Defineix l’ús de l’habitatge i el pressupost
Abans de buscar, decideix si vols utilitzar l’habitatge per passar-hi les vacances, viure-hi habitualment o llogar-lo en alguns períodes. Cada opció pot tenir requisits i implicacions diferents.

Comprar un habitatge no et dona automàticament dret a residir a Espanya. Si tens previst traslladar-t’hi, comprova quins requisits de residència s’apliquen a la teva situació.

Tampoc no es pot donar per fet que qualsevol habitatge es pugui llogar com a allotjament turístic. Abans de comptar amb aquests ingressos, comprova la normativa vigent, les autoritzacions necessàries i les possibles limitacions municipals o de la comunitat de propietaris.

Abans de fer una oferta, calcula:
- El preu de compra i els impostos i les despeses associats.
- Els estalvis disponibles i els documents que n’acrediten l’origen.
- La viabilitat de la hipoteca, si necessites finançament.
- Les despeses habituals de l’immoble: comunitat, assegurança, subministraments, manteniment i tributs locals.
Si compres amb una altra persona, acordeu quin percentatge adquirirà cadascú i consulteu les possibles implicacions patrimonials i successòries.
2. El NIE
El NIE és el número d’identificació d’estranger. En una compra, habitualment el necessitaràs per identificar-te en els tràmits i les obligacions fiscals relacionats amb l’operació. No és un permís de residència ni acredita que siguis resident fiscal a Espanya.

És recomanable començar-ne la tramitació amb temps. Si ets a Espanya, informa-te’n a la Policia Nacional; si ets a l’estranger, consulta el consolat espanyol corresponent. El procediment, els documents i la disponibilitat de cites poden variar.

Et poden demanar:
- El passaport o un altre document d’identitat admès i vigent.
- El formulari de sol·licitud corresponent.
- Un document que justifiqui el motiu de la petició.
- El comprovant del pagament de la taxa aplicable.
Confirma els requisits actualitzats amb l’organisme que tramitarà la sol·licitud. Si la presenta un representant, comprova també quina autorització o poder necessita.

Assegura’t que el nom i els cognoms siguin exactament iguals al passaport, als documents bancaris i als contractes. Les diferències poden obligar a corregir la documentació abans de signar.
3. Compte bancari, pagaments i hipoteca
No hi ha una obligació general d’obrir un compte bancari a Espanya per comprar un habitatge. Tot i això, pot facilitar els pagaments i les domiciliacions. Abans de signar, acorda amb el venedor i la notaria quin mitjà de pagament s’utilitzarà i com quedarà documentat.

Si vols obrir un compte, pregunta al banc quins documents exigeix segons la teva situació. Et pot demanar identificació, NIE, informació sobre la residència fiscal, dades de la teva activitat professional i justificants de l’origen dels diners. Els bancs han de fer controls de prevenció del blanqueig de capitals, per això convé preparar la documentació amb temps.

Abans d’enviar els diners, comprova:
- Les comissions i el tipus de canvi, si has de canviar de divisa.
- Els límits i els terminis de les transferències.
- La forma de pagament prevista per al dia de la signatura.
- Que les dades del beneficiari siguin correctes i s’hagin confirmat per una via fiable.
Si necessites una hipoteca, una simulació no és una aprovació definitiva. El banc estudiarà la teva solvència, la taxació de l’habitatge i la documentació. Si la compra depèn del préstec, fes constar expressament al contracte què passarà si no te’l concedeixen.
4. Revisa l’habitatge abans de signar arres
La visita et permet valorar si l’habitatge s’ajusta al que busques. La revisió documental t’ajuda a comprovar què compres i en quines condicions.

Abans de pagar una reserva o signar arres, revisa, segons el cas:
- Qui n’és el titular i si hi ha càrregues, amb una nota simple registral recent.
- Si la descripció de l’habitatge coincideix amb la realitat, el Registre i el Cadastre.
- Quina documentació d’habitabilitat i eficiència energètica és exigible.
- Si hi ha rebuts pendents de l’IBI o de la comunitat de propietaris.
- Si s’han aprovat derrames, hi ha obres pendents o existeixen incidències urbanístiques.
- Si l’habitatge està ocupat, llogat o subjecte a drets de tercers.
Si hi ha ampliacions, diferències de superfície o indicis de problemes estructurals, pot ser convenient demanar l’opinió d’un arquitecte o d’un altre tècnic.

Les arres poden tenir efectes diferents segons el que s’hagi pactat. El contracte ha d’indicar el preu, les quantitats pagades, les condicions, la data prevista de l’escriptura i què passa si alguna part incompleix. Si necessites hipoteca, inclou-hi les condicions corresponents. No signis ni paguis cap quantitat si no entens totes les clàusules; pots demanar una revisió jurídica independent.
5. Notaria, impostos i tràmits posteriors
A la notaria se signa l’escriptura pública de compravenda. El notari comprova la identitat i la capacitat de les parts, fa les comprovacions que estableix la llei i explica el contingut de l’escriptura. Això no substitueix una inspecció tècnica ni totes les comprovacions prèvies de l’immoble.

Si no pots assistir a la signatura, consulta si pots autoritzar una altra persona mitjançant un poder notarial. Si el poder s’atorga a l’estranger, pot necessitar apostilla o legalització i traducció jurada, segons el país i el cas. Si no entens la llengua de l’escriptura, parla amb la notaria amb antelació per saber si cal una traducció o un intèrpret.

Les despeses de compra poden incloure:
- Habitatge de segona mà: habitualment, l’impost sobre transmissions patrimonials.
- Habitatge d’obra nova: habitualment, l’IVA i l’impost d’actes jurídics documentats.
- Altres despeses: notaria, Registre de la Propietat i, si escau, gestoria i assessorament.
- Si hi ha hipoteca: taxació i altres despeses, segons el repartiment que estableix la llei.
Els impostos i els possibles tipus reduïts depenen del lloc, el valor i les característiques de l’operació. Demana una estimació individualitzada abans de comprometre’t amb la compra.

Si el venedor és no resident fiscal a Espanya, amb caràcter general el comprador ha de retenir el 3% del preu i ingressar-lo a Hisenda mitjançant el model 211 dins del mes següent a la transmissió. Cal comprovar si s’aplica alguna excepció.

Després de signar, cal liquidar els impostos dins del termini aplicable i tramitar la inscripció de la compra al Registre de la Propietat. També hauràs de gestionar el canvi de titularitat dels subministraments i les domiciliacions. Si continues sent no resident fiscal a Espanya, informa’t de les obligacions fiscals que tindràs cada any.