Vendre una casa heretada a Calonge quan vius lluny: guia pràctica

Ens truquen sovint fills que han heretat la casa dels pares i viuen a Barcelona o a l’estranger. A la distància s’hi afegeixen els records, els papers que no saben on trobar i una pregunta ben comprensible: «Per on comencem?».

Som l’Albert i la Núria, de Home Service Calonge. En aquests casos, ens encarreguem de tot el que es pot fer aquí dins del nostre àmbit: visitar la casa, coordinar-nos amb el gestor i el notari, i mantenir els propietaris informats. Les decisions, però, sempre són vostres.

Aquesta guia és orientativa. Abans de fixar dates o assumir compromisos amb un comprador, cal revisar la situació de l’herència, de l’immoble i de cadascun dels hereus.

1. Primer, aclarir qui hereta i com està l’herència

Tenir les claus de la casa no vol dir que ja es pugui signar una compravenda. Primer cal acreditar qui són els hereus i formalitzar l’acceptació i l’adjudicació de l’herència.

Habitualment, el notari o el professional que us assessori demanarà:

• El certificat de defunció.
• El certificat d’actes d’última voluntat.
• Una còpia autoritzada del testament, si n’hi ha.
• Els documents d’identitat dels interessats.
• L’escriptura de la casa i la informació sobre altres béns i deutes de l’herència.

Si no hi ha testament, cal tramitar la declaració d’hereus que correspongui. Si hi ha diversos hereus, un usufructuari o discrepàncies sobre el repartiment, s’ha d’aclarir qui ha d’intervenir en la venda.

Abans d’acceptar una herència amb possibles deutes, convé assessorar-se. La manera d’acceptar-la pot tenir conseqüències importants sobre la responsabilitat dels hereus.

L’adjudicació s’ha de reflectir al Registre de la Propietat. En alguns casos es poden coordinar l’herència i la venda de manera molt seguida, però ho han de confirmar el notari i els professionals que portin l’expedient.

2. Qui fa què: advocat, gestor, notari i immobiliària

Quan no viviu aquí, ajuda molt tenir les funcions clares. Coordinar-nos evita encàrrecs duplicats i documents que queden pendents perquè tothom pensa que els prepara algú altre.

• El notari autoritza les escriptures d’herència, els poders i la compravenda, comprova els requisits legals i ofereix assessorament imparcial.
• El gestor o assessor fiscal pot preparar i presentar liquidacions tributàries i ajudar amb la tramitació administrativa i registral.
• L’advocat assessora sobre els drets i riscos del vostre cas, especialment si hi ha desacords, deutes, dubtes sobre el testament o elements internacionals.
• Nosaltres, com a immobiliària, revisem la situació comercial de la casa, organitzem les visites, coordinem la documentació de la venda i fem de punt de contacte local.

No totes les herències necessiten el mateix grau d’intervenció. Ara bé, si el difunt vivia a l’estranger o hi ha documentació estrangera, cal comprovar quina llei successòria s’aplica i quins documents s’accepten a Espanya. Viure fora, per si sol, no resol aquesta qüestió.

3. Com avançar sense haver de venir per cada tràmit

No sempre es pot fer tot a distància, però sí que es poden evitar molts desplaçaments amb una bona preparació.

Comencem per acordar qui té les claus, qui ens autoritza a accedir a la casa i quina persona centralitzarà les comunicacions. Si hi ha diversos hereus, convé que tots tinguin la mateixa informació i que quedi clar qui pot prendre cada decisió.

En una primera visita podem observar l’estat general de l’habitatge, detectar incidències visibles i valorar què caldria revisar abans d’ensenyar-lo. Això no substitueix una inspecció tècnica quan sigui necessària.

També podem coordinar accessos per a tècnics o professionals. Qualsevol despesa s’ha d’acordar abans: no es tracta de fer obres perquè sí, sinó de decidir què és necessari i què pot esperar.

Per signar sense desplaçar-vos, es pot estudiar un poder notarial amb facultats suficients. Si s’atorga a l’estranger, pot requerir postil·la o legalització i traducció jurada, segons el cas. És prudent que la notaria que prepararà la venda revisi prèviament el contingut del poder.

4. Quina documentació de la casa cal revisar

Mentre s’avança amb l’herència, podem anar preparant la documentació de l’immoble. No cal esperar a tenir un comprador per descobrir una diferència de superfície o una càrrega pendent.

La revisió acostuma a incloure:

• Escriptures i nota simple registral actualitzada, per comprovar titularitat i càrregues.
• Referència cadastral i concordança entre Cadastre, Registre i realitat física.
• Rebut de l’IBI i comprovació de possibles imports pendents.
• Cèdula d’habitabilitat vigent i certificat d’eficiència energètica, quan siguin exigibles.
• Informació sobre hipoteques, embargaments, lloguers o ocupants.
• Si hi ha comunitat, certificat de deutes i informació sobre derrames aprovades.
• Documentació d’ampliacions, reformes o altres actuacions que puguin requerir comprovacions urbanístiques.

En una casa antiga, un porxo tancat o una ampliació poden no constar correctament. No s’ha de donar per fet que tot es podrà regularitzar: cal consultar-ho amb el tècnic i l’Ajuntament quan correspongui.

També convé decidir què passarà amb els mobles i objectes personals. És una qüestió pràctica, però sovint també emocional, i val més tractar-la amb temps.

5. Impostos: separar l’herència de la venda

Hi ha dos moments diferents, i cadascun pot generar obligacions tributàries.

En rebre l’herència, cal revisar l’impost sobre successions i, si es tracta d’un terreny urbà, la plusvàlua municipal. Les reduccions, bonificacions i regles aplicables depenen de les circumstàncies. No convé esperar a vendre per ocupar-se’n: l’herència té terminis fiscals propis.

En vendre, pot haver-hi un guany o una pèrdua patrimonial, que es declara a l’IRPF o a l’impost sobre la renda de no residents, segons la residència fiscal del venedor. També cal revisar la plusvàlua municipal corresponent a aquesta transmissió.

Si el venedor és no resident fiscal a Espanya, el comprador té, amb caràcter general, l’obligació de practicar una retenció a compte i ingressar-la. Aquesta retenció no equival necessàriament a l’impost definitiu.

Abans d’acceptar una oferta, recomanem demanar una estimació orientativa de l’import net: preu de venda menys despeses, possibles cancel·lacions i impostos. Conserveu escriptures, liquidacions i justificants de despeses; l’assessor determinarà quins es poden computar.

6. Abans de signar arres, deixar les condicions clares

Un error habitual és comprometre una data sense saber si l’herència, els poders o la documentació estaran a punt. Un contracte d’arres pot comportar obligacions i penalitzacions importants.

Abans de signar-lo, cal confirmar:

• Que hi estan d’acord tots els titulars que han d’intervenir.
• Que els terminis són realistes.
• Quines càrregues s’han de cancel·lar i com es farà.
• Què inclou la venda i quan es lliuraran les claus.
• Com es regularà qualsevol tràmit pendent.

Nosaltres us podem ajudar a coordinar aquest procés des d’aquí, explicant què està resolt i què encara falta comprovar. Si heu heretat una casa a Calonge o als voltants i viviu lluny, podeu parlar amb nosaltres, l’Albert i la Núria. Començarem escoltant-vos i posant ordre al que teniu, sense presses innecessàries.