Geerbtes Haus in Calonge verkaufen, wenn Sie weit weg wohnen

Oft rufen uns Menschen an, die das Haus ihrer Eltern geerbt haben und in Barcelona oder im Ausland leben. Zur Entfernung kommen die Erinnerungen, Unterlagen, von denen niemand weiß, wo sie liegen, und eine verständliche Frage: „Wo fangen wir an?“

Wir sind Albert und Núria von Home Service Calonge. In solchen Fällen kümmern wir uns um alles, was wir hier vor Ort in unserem Aufgabenbereich übernehmen können: das Haus besichtigen, uns mit dem Gestor und dem Notar abstimmen und die Eigentümer auf dem Laufenden halten. Die Entscheidungen bleiben aber immer bei Ihnen.

Dieser Leitfaden dient zur Orientierung. Bevor Sie Termine festlegen oder einem Käufer Zusagen machen, müssen die Nachlasssituation, die Immobilie und die persönlichen Umstände aller Erben geprüft werden.

1. Zuerst klären: Wer erbt, und wie weit ist die Nachlassabwicklung?

Die Schlüssel zum Haus zu haben, bedeutet noch nicht, dass Sie den Verkauf bereits beurkunden lassen können. Zunächst müssen die Erben nachgewiesen und die Annahme sowie die Zuweisung der Erbschaft formalisiert werden.

Üblicherweise benötigt der Notar oder die Fachperson, die Sie berät:

• Die Sterbeurkunde.
• Die Bescheinigung aus dem spanischen Register für letztwillige Verfügungen.
• Eine autorisierte Abschrift des Testaments, sofern eines vorliegt.
• Die Ausweisdokumente der Beteiligten.
• Die Eigentumsurkunde des Hauses und Angaben zu weiteren Vermögenswerten und Schulden des Nachlasses.

Gibt es kein Testament, muss das entsprechende Verfahren zur Feststellung der Erben durchgeführt werden. Bei mehreren Erben, einem Nießbrauchberechtigten oder Unstimmigkeiten über die Aufteilung ist zu klären, wer am Verkauf mitwirken muss.

Lassen Sie sich beraten, bevor Sie eine möglicherweise verschuldete Erbschaft annehmen. Die Art der Annahme kann erhebliche Folgen für die Haftung der Erben haben.

Die Zuweisung des geerbten Eigentums muss im spanischen Grundbuch, dem Registro de la Propiedad, eingetragen werden. In manchen Fällen lassen sich Erbschaftsabwicklung und Verkauf zeitlich eng aufeinander abstimmen. Das müssen jedoch der Notar und die zuständigen Fachleute bestätigen.

2. Wer übernimmt was: Anwalt, Gestor, Notar und Immobilienagentur?

Wenn Sie nicht hier wohnen, helfen klare Zuständigkeiten. Durch eine gute Abstimmung vermeiden wir doppelte Aufträge und Unterlagen, die liegen bleiben, weil jeder denkt, jemand anderes kümmere sich darum.

• Der Notar beurkundet Erbschaft, Vollmachten und Verkauf, prüft die rechtlichen Voraussetzungen und berät unparteiisch.
• Der Gestor oder Steuerberater kann Steuererklärungen vorbereiten und einreichen sowie bei Verwaltungs- und Grundbuchformalitäten helfen.
• Der Anwalt berät zu Ihren Rechten und den Risiken Ihres Falls, insbesondere bei Meinungsverschiedenheiten, Schulden, Unklarheiten zum Testament oder internationalen Bezügen.
• Wir als Immobilienagentur beurteilen die Vermarktungssituation des Hauses, organisieren Besichtigungen, koordinieren die Verkaufsunterlagen und sind Ihre Ansprechpartner vor Ort.

Nicht jede Erbschaft braucht denselben Umfang an fachlicher Unterstützung. Hat die verstorbene Person jedoch im Ausland gelebt oder liegen ausländische Dokumente vor, muss geprüft werden, welches Erbrecht gilt und welche Unterlagen in Spanien anerkannt werden. Allein die Tatsache, dass jemand im Ausland wohnt, beantwortet diese Frage nicht.

3. Wie Sie vorankommen, ohne für jeden Schritt anzureisen

Nicht immer lässt sich alles aus der Ferne erledigen. Mit guter Vorbereitung können Sie sich aber viele Fahrten sparen.

Zuerst klären wir gemeinsam, wer die Schlüssel hat, wer uns den Zutritt zum Haus erlaubt und bei wem die Kommunikation zusammenläuft. Gibt es mehrere Erben, sollten alle dieselben Informationen erhalten. Ebenso muss klar sein, wer welche Entscheidungen treffen darf.

Bei einem ersten Besuch können wir uns einen Eindruck vom allgemeinen Zustand des Hauses verschaffen, sichtbare Probleme erkennen und einschätzen, was vor den Besichtigungen geprüft werden sollte. Eine gegebenenfalls notwendige technische Begutachtung ersetzt das nicht.

Wir können auch den Zugang für technische Fachleute oder andere Dienstleister koordinieren. Alle Ausgaben müssen vorher abgestimmt werden: Es geht nicht darum, einfach Arbeiten in Auftrag zu geben, sondern gemeinsam zu entscheiden, was nötig ist und was warten kann.

Wenn Sie ohne Anreise unterschreiben lassen möchten, kann eine notarielle Vollmacht mit ausreichenden Befugnissen infrage kommen. Wird sie im Ausland erteilt, können je nach Fall eine Apostille oder Legalisation sowie eine beglaubigte Übersetzung erforderlich sein. Es ist ratsam, den Inhalt der Vollmacht vorab vom Notariat prüfen zu lassen, das den Verkauf vorbereitet.

4. Welche Unterlagen zum Haus geprüft werden sollten

Während die Erbschaft abgewickelt wird, können wir bereits die Immobilienunterlagen vorbereiten. Abweichungen bei der Fläche oder bestehende Belastungen sollten nicht erst auffallen, wenn sich ein Käufer gefunden hat.

Zur Prüfung gehören üblicherweise:

• Eigentumsurkunden und ein aktueller Grundbuchauszug, die sogenannte nota simple, zur Prüfung von Eigentumsverhältnissen und Belastungen.
• Die Katasterreferenz und die Übereinstimmung von Kataster, Grundbuch und tatsächlichem Zustand.
• Der IBI-Grundsteuerbeleg und die Prüfung möglicher Zahlungsrückstände.
• Eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung, die cèdula d’habitabilitat, und ein Energieausweis, soweit vorgeschrieben.
• Angaben zu Hypotheken, Pfändungen, Mietverhältnissen oder Personen, die die Immobilie nutzen.
• Bei einer Eigentümergemeinschaft: eine Bescheinigung über offene Beiträge und Informationen zu beschlossenen Sonderumlagen.
• Unterlagen zu Anbauten, Umbauten oder anderen Maßnahmen, die eine baurechtliche Prüfung erfordern können.

Bei einem älteren Haus kann etwa eine nachträglich geschlossene Veranda oder ein Anbau nicht korrekt erfasst sein. Gehen Sie nicht davon aus, dass sich alles nachträglich legalisieren lässt: Das muss gegebenenfalls mit einer technischen Fachperson und der Gemeinde geklärt werden.

Auch über Möbel und persönliche Gegenstände sollten Sie frühzeitig sprechen. Das ist eine praktische Frage, oft aber auch eine emotionale.

5. Steuern: Erbschaft und Verkauf getrennt betrachten

Es gibt zwei unterschiedliche Vorgänge, aus denen jeweils steuerliche Pflichten entstehen können.

Beim Erben müssen die Erbschaftsteuer und bei städtischen Grundstücken die kommunale Wertzuwachssteuer, die plusvalía municipal, geprüft werden. Welche Freibeträge, Vergünstigungen und Regelungen gelten, hängt von den Umständen ab. Warten Sie damit nicht bis zum Verkauf: Für die Erbschaft gelten eigene steuerliche Fristen.

Beim Verkauf kann ein Veräußerungsgewinn oder -verlust entstehen. Dieser wird je nach steuerlicher Ansässigkeit des Verkäufers bei der spanischen Einkommensteuer IRPF oder der Einkommensteuer für Nichtresidenten erklärt. Auch die auf diesen Eigentumsübergang entfallende plusvalía municipal muss geprüft werden.

Ist der Verkäufer in Spanien steuerlich nicht ansässig, muss der Käufer grundsätzlich einen Betrag als Steuervorauszahlung einbehalten und abführen. Dieser Einbehalt entspricht nicht unbedingt der endgültigen Steuer.

Bevor Sie ein Angebot annehmen, empfehlen wir eine unverbindliche Schätzung des Nettoerlöses: Verkaufspreis abzüglich Kosten, gegebenenfalls nötiger Ablösungen und Steuern. Bewahren Sie Urkunden, Steuerabrechnungen und Kostenbelege auf. Ihr Berater prüft, welche davon berücksichtigt werden können.

6. Vor einem Arras-Vertrag die Bedingungen klären

Ein häufiger Fehler ist, einen Termin verbindlich zuzusagen, obwohl noch nicht feststeht, ob Erbschaftsabwicklung, Vollmachten und Unterlagen bis dahin bereit sind. Ein Arras-Vertrag, also eine Vereinbarung mit Anzahlung, kann erhebliche Verpflichtungen und Vertragsstrafen mit sich bringen.

Vor der Unterschrift muss geklärt sein:

• Dass alle Eigentümer zustimmen, die am Verkauf mitwirken müssen.
• Dass die Fristen realistisch sind.
• Welche Belastungen gelöscht werden müssen und wie das geschieht.
• Was im Verkauf enthalten ist und wann die Schlüssel übergeben werden.
• Wie mit noch ausstehenden Formalitäten umgegangen wird.

Wir können Ihnen helfen, diesen Ablauf von hier aus zu koordinieren, und erklären Ihnen, was bereits geklärt ist und was noch geprüft werden muss. Wenn Sie ein Haus in Calonge oder Umgebung geerbt haben und weit entfernt wohnen, sprechen Sie uns gerne an – Albert und Núria. Wir hören Ihnen erst einmal zu und bringen gemeinsam Ordnung in das, was bereits vorliegt. Ohne unnötige Eile.