Als Ausländer ein Haus an der Costa Brava kaufen

Ein Haus in einem anderen Land zu kaufen, wirft praktische Fragen auf: Brauchst du eine NIE? Musst du ein Bankkonto in Spanien eröffnen? Was unterschreibst du beim Notar? Welche Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu?

Die Formalitäten und Steuern hängen von deiner Staatsangehörigkeit, deiner steuerlichen Ansässigkeit, der Finanzierung und der Art der Immobilie ab. Dieser Leitfaden dient zur Orientierung. Bevor du unterschreibst, solltest du den jeweiligen Kauf mit qualifizierten Fachleuten prüfen.

1. Nutzung und Budget festlegen

Überlege dir vor der Suche, ob du die Immobilie als Ferienhaus nutzen, dauerhaft dort wohnen oder sie zeitweise vermieten möchtest. Je nach Nutzung können unterschiedliche Voraussetzungen und Folgen zu beachten sein.

Der Kauf einer Immobilie gibt dir nicht automatisch das Recht, in Spanien zu leben. Wenn du einen Umzug planst, prüfe, welche Aufenthaltsbestimmungen für deine Situation gelten.

Ebenso wenig solltest du davon ausgehen, dass jede Immobilie als Ferienunterkunft vermietet werden darf. Bevor du mit diesen Einnahmen rechnest, prüfe die geltenden Vorschriften, die nötigen Genehmigungen und mögliche Einschränkungen durch die Gemeinde oder die Eigentümergemeinschaft.

Kläre vor einem Kaufangebot:
- Den Kaufpreis sowie die damit verbundenen Steuern und Nebenkosten.
- Dein verfügbares Eigenkapital und die Unterlagen, die dessen Herkunft belegen.
- Ob eine Hypothekenfinanzierung möglich ist, falls du einen Kredit brauchst.
- Die laufenden Kosten der Immobilie: Eigentümergemeinschaft, Versicherung, Versorgungsverträge, Instandhaltung und kommunale Abgaben.

Wenn du gemeinsam mit einer anderen Person kaufst, legt fest, welchen Eigentumsanteil jeder erwirbt. Lasst euch auch zu möglichen vermögens- und erbrechtlichen Folgen beraten.

2. Die NIE

Die NIE ist die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Beim Immobilienkauf brauchst du sie in der Regel für die Abwicklung und die damit verbundenen steuerlichen Pflichten. Sie ist weder eine Aufenthaltserlaubnis noch ein Nachweis dafür, dass du in Spanien steuerlich ansässig bist.

Kümmere dich möglichst früh um den Antrag. Wenn du in Spanien bist, informiere dich bei der Policía Nacional; im Ausland beim zuständigen spanischen Konsulat. Das Verfahren, die erforderlichen Unterlagen und die Verfügbarkeit von Terminen können variieren.

Verlangt werden können:
- Dein Reisepass oder ein anderes anerkanntes, gültiges Ausweisdokument.
- Das entsprechende Antragsformular.
- Ein Nachweis über den Grund für den Antrag.
- Der Zahlungsbeleg für die anfallende Gebühr.

Erkundige dich bei der zuständigen Stelle nach den aktuellen Anforderungen. Wenn ein Vertreter den Antrag für dich stellt, kläre auch, welche Bevollmächtigung dafür nötig ist.

Achte darauf, dass Vor- und Nachnamen im Reisepass, in den Bankunterlagen und in den Verträgen exakt übereinstimmen. Bei Abweichungen müssen die Unterlagen möglicherweise vor der Unterzeichnung korrigiert werden.

3. Bankkonto, Zahlungen und Hypothek

Es besteht keine allgemeine Pflicht, für einen Immobilienkauf ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen. Ein spanisches Konto kann Zahlungen und Lastschriften aber erleichtern. Stimme vor der Unterzeichnung mit dem Verkäufer und dem Notariat ab, wie bezahlt wird und wie die Zahlung dokumentiert werden soll.

Wenn du ein Konto eröffnen möchtest, frage die Bank, welche Unterlagen sie in deiner Situation verlangt. Dazu können ein Identitätsnachweis, die NIE, Angaben zur steuerlichen Ansässigkeit und zur beruflichen Tätigkeit sowie Nachweise über die Herkunft des Geldes gehören. Banken müssen Kontrollen zur Geldwäscheprävention durchführen. Bereite die Unterlagen deshalb rechtzeitig vor.

Prüfe vor der Überweisung:
- Gebühren und Wechselkurs, falls du Geld in eine andere Währung tauschen musst.
- Überweisungslimits und Bearbeitungszeiten.
- Die vorgesehene Zahlungsweise am Tag der Unterzeichnung.
- Ob die Empfängerdaten korrekt sind und über einen verlässlichen Kontaktweg bestätigt wurden.

Wenn du eine Hypothek brauchst, ist eine Beispielrechnung noch keine verbindliche Kreditzusage. Die Bank prüft deine Kreditwürdigkeit, die Immobilienbewertung und die Unterlagen. Hängt der Kauf vom Kredit ab, halte im Vertrag ausdrücklich fest, was passiert, wenn die Finanzierung nicht bewilligt wird.

4. Die Immobilie vor einem Arras-Vertrag prüfen

Bei der Besichtigung kannst du beurteilen, ob die Immobilie zu deinen Vorstellungen passt. Die Prüfung der Unterlagen hilft dir zu klären, was du tatsächlich kaufst und zu welchen Bedingungen.

Bevor du eine Reservierungszahlung leistest oder einen Anzahlungsvertrag, den sogenannten Arras-Vertrag, unterschreibst, prüfe je nach Fall:
- Wer als Eigentümer eingetragen ist und ob Belastungen bestehen, anhand einer aktuellen „nota simple“ aus dem Grundbuch.
- Ob die Beschreibung der Immobilie mit dem tatsächlichen Zustand sowie den Angaben im Grundbuch und im Kataster übereinstimmt.
- Welche Nachweise zur Bewohnbarkeit und Energieeffizienz erforderlich sind.
- Ob Zahlungen der Grundsteuer IBI oder Beiträge zur Eigentümergemeinschaft offen sind.
- Ob Sonderumlagen beschlossen wurden, Arbeiten ausstehen oder baurechtliche Unstimmigkeiten vorliegen.
- Ob die Immobilie bewohnt, vermietet oder mit Rechten Dritter belastet ist.

Bei Anbauten, abweichenden Flächenangaben oder Hinweisen auf Probleme mit der Bausubstanz kann es sinnvoll sein, einen Architekten oder einen anderen Fachkundigen hinzuzuziehen.

Welche rechtlichen Folgen eine Arras-Vereinbarung hat, hängt vom vereinbarten Inhalt ab. Der Vertrag sollte den Preis, bereits gezahlte Beträge, die Bedingungen, den vorgesehenen Termin der notariellen Beurkundung und die Folgen einer Vertragsverletzung durch eine der Parteien festhalten. Wenn du eine Hypothek brauchst, nimm die entsprechenden Bedingungen auf. Unterschreibe nichts und zahle keinen Betrag, solange du nicht alle Klauseln verstehst. Du kannst den Vertrag unabhängig rechtlich prüfen lassen.

5. Notar, Steuern und Schritte nach dem Kauf

Beim Notar wird die öffentliche Kaufurkunde unterschrieben. Der Notar prüft die Identität und Geschäftsfähigkeit der Beteiligten, führt die gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen durch und erläutert den Inhalt der Urkunde. Das ersetzt weder eine technische Begutachtung noch sämtliche Vorabprüfungen der Immobilie.

Wenn du beim Termin nicht anwesend sein kannst, kläre, ob du eine andere Person mit einer notariellen Vollmacht beauftragen kannst. Wird die Vollmacht im Ausland erteilt, können je nach Land und Einzelfall eine Apostille oder Legalisation sowie eine beglaubigte Übersetzung erforderlich sein. Wenn du die Sprache der Urkunde nicht verstehst, besprich frühzeitig mit dem Notariat, ob eine Übersetzung oder ein Dolmetscher nötig ist.

Zu den Kaufnebenkosten können gehören:
- Bei einer Bestandsimmobilie: in der Regel die Grunderwerbsteuer, der „Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales“.
- Bei einem Neubau: in der Regel die spanische Mehrwertsteuer IVA und die Steuer auf beurkundete Rechtsakte, „Actos Jurídicos Documentados“.
- Weitere Kosten: Notariat, Grundbuch und gegebenenfalls Gestoría und Beratung.
- Bei einer Hypothek: Immobilienbewertung und weitere Kosten entsprechend der gesetzlich geregelten Kostenverteilung.

Die Steuern und mögliche ermäßigte Steuersätze hängen vom Ort, vom Wert und von den Merkmalen des Kaufvorgangs ab. Lass dir eine auf deinen Fall zugeschnittene Kostenschätzung erstellen, bevor du dich zum Kauf verpflichtest.

Ist der Verkäufer in Spanien nicht steuerlich ansässig, muss der Käufer grundsätzlich 3 % des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats nach der Übertragung mit dem Formular „Modelo 211“ an das spanische Finanzamt abführen. Ob eine Ausnahme greift, muss im Einzelfall geprüft werden.

Nach der Unterzeichnung müssen die Steuern innerhalb der jeweils geltenden Frist abgewickelt und bezahlt und die Eintragung des Kaufs im Grundbuch veranlasst werden. Außerdem musst du die Versorgungsverträge auf deinen Namen umstellen und die Lastschriften anpassen. Wenn du weiterhin nicht in Spanien steuerlich ansässig bist, informiere dich über deine jährlichen steuerlichen Pflichten.