Een huis kopen aan de Costa Brava als buitenlander

Een huis kopen in een ander land roept vaak praktische vragen op. Heb je een NIE nodig? Moet je een Spaanse bankrekening openen? Wat onderteken je bij de notaris? En welke kosten komen er boven op de koopprijs?

De procedures en belastingen hangen af van je nationaliteit, fiscale woonplaats, financiering en het soort woning. Deze gids is bedoeld als algemene leidraad. Laat de aankoop vóór ondertekening beoordelen door gekwalificeerde professionals.

1. Bepaal hoe je de woning wilt gebruiken en wat je budget is

Bedenk voordat je gaat zoeken of je de woning wilt gebruiken voor vakanties, er permanent wilt wonen of haar bepaalde periodes wilt verhuren. Voor elke optie kunnen andere voorwaarden en gevolgen gelden.

Een woning kopen geeft je niet automatisch het recht om in Spanje te wonen. Wil je ernaartoe verhuizen? Controleer dan welke verblijfsvoorwaarden op jouw situatie van toepassing zijn.

Ga er ook niet van uit dat je elke woning als toeristische accommodatie mag verhuren. Controleer eerst de geldende regels, de benodigde vergunningen en eventuele beperkingen van de gemeente of de vereniging van eigenaren voordat je op huurinkomsten rekent.

Breng voordat je een bod doet het volgende in kaart:
- De koopprijs, belastingen en bijkomende kosten.
- Je beschikbare spaargeld en de documenten waarmee je de herkomst daarvan kunt aantonen.
- De haalbaarheid van een hypotheek, als je financiering nodig hebt.
- De terugkerende kosten van de woning: bijdragen aan de vereniging van eigenaren, verzekering, nutsvoorzieningen, onderhoud en lokale belastingen.

Koop je samen met iemand anders? Spreek dan af welk eigendomsaandeel ieder krijgt en laat je adviseren over de mogelijke vermogensrechtelijke en erfrechtelijke gevolgen.

2. Het NIE

Het NIE is het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders. Bij een aankoop heb je dit doorgaans nodig voor je identificatie bij de procedures en fiscale verplichtingen rond de transactie. Het is geen verblijfsvergunning en bewijst niet dat je fiscaal inwoner van Spanje bent.

Begin op tijd met de aanvraag. Ben je in Spanje, informeer dan bij de Policía Nacional. Ben je in het buitenland, neem dan contact op met het bevoegde Spaanse consulaat. De procedure, de vereiste documenten en de beschikbaarheid van afspraken kunnen verschillen.

Er kan worden gevraagd om:
- Je paspoort of een ander geldig, geaccepteerd identiteitsbewijs.
- Het bijbehorende aanvraagformulier.
- Een document dat de reden voor je aanvraag onderbouwt.
- Een bewijs van betaling van de verschuldigde leges.

Controleer de actuele vereisten bij de instantie die je aanvraag behandelt. Dient een vertegenwoordiger de aanvraag in? Ga dan ook na welke machtiging of volmacht nodig is.

Zorg dat je voor- en achternaam op je paspoort, bankdocumenten en contracten exact overeenkomen. Bij verschillen moeten de documenten mogelijk vóór ondertekening worden aangepast.

3. Bankrekening, betalingen en hypotheek

Er bestaat geen algemene verplichting om een Spaanse bankrekening te openen wanneer je een woning koopt. Een rekening kan betalingen en automatische incasso’s wel gemakkelijker maken. Spreek vóór ondertekening met de verkoper en het notariskantoor af hoe je betaalt en hoe die betaling wordt vastgelegd.

Wil je een rekening openen? Vraag de bank dan welke documenten in jouw situatie nodig zijn. De bank kan vragen om een identiteitsbewijs, NIE, informatie over je fiscale woonplaats en werkzaamheden, en bewijs van de herkomst van het geld. Banken moeten controles uitvoeren om witwassen te voorkomen. Verzamel de documenten daarom op tijd.

Controleer voordat je geld overmaakt:
- De kosten en de wisselkoers, als je valuta moet omwisselen.
- De limieten en verwerkingstijden van overboekingen.
- De afgesproken betaalwijze op de dag van ondertekening.
- Of de gegevens van de begunstigde kloppen en via een betrouwbaar kanaal zijn bevestigd.

Heb je een hypotheek nodig? Een voorlopige berekening is geen definitieve goedkeuring. De bank beoordeelt je kredietwaardigheid, de taxatie van de woning en de documenten. Hangt de aankoop af van de lening? Leg dan uitdrukkelijk in het contract vast wat er gebeurt als je die niet krijgt.

4. Controleer de woning voordat je een arras-overeenkomst tekent

Tijdens een bezichtiging kun je beoordelen of de woning bij je wensen past. Door de documenten te controleren, krijg je duidelijkheid over wat je koopt en onder welke voorwaarden.

Controleer, afhankelijk van de situatie, het volgende voordat je een reserveringsbedrag betaalt of een arras-overeenkomst tekent:
- Wie de eigenaar is en of er lasten op de woning rusten, aan de hand van een recente nota simple uit het eigendomsregister.
- Of de beschrijving van de woning overeenkomt met de werkelijke situatie, het eigendomsregister en het kadaster.
- Welke documenten over bewoonbaarheid en energieprestaties verplicht zijn.
- Of er achterstallige betalingen zijn voor de IBI of de vereniging van eigenaren.
- Of er extra bijdragen zijn goedgekeurd, werkzaamheden op uitvoering wachten of er kwesties spelen rond bouw- en bestemmingsregels.
- Of de woning bewoond of verhuurd is, of dat derden er rechten op hebben.

Bij aanbouwen, verschillen in oppervlakte of aanwijzingen voor constructieve problemen kan het verstandig zijn een architect of een andere bouwkundig deskundige te raadplegen.

Een arras-overeenkomst kan verschillende rechtsgevolgen hebben, afhankelijk van de afspraken. Het contract moet de prijs, betaalde bedragen, voorwaarden en geplande datum van de notariële akte vermelden, evenals wat er gebeurt als een van de partijen de afspraken niet nakomt. Heb je een hypotheek nodig, neem dan ook de bijbehorende voorwaarden op. Onderteken niets en betaal geen bedrag zolang je niet alle bepalingen begrijpt. Je kunt het contract onafhankelijk juridisch laten beoordelen.

5. Notaris, belastingen en stappen na de aankoop

Bij de notaris onderteken je de notariële koopakte. De notaris controleert de identiteit en handelingsbekwaamheid van de partijen, voert de wettelijk voorgeschreven controles uit en licht de inhoud van de akte toe. Dit vervangt geen bouwkundige inspectie en ook niet alle voorafgaande controles van de woning.

Kun je niet bij de ondertekening aanwezig zijn? Vraag dan of je iemand anders via een notariële volmacht kunt machtigen. Wordt die volmacht in het buitenland opgesteld, dan kunnen een apostille of legalisatie en een beëdigde vertaling nodig zijn, afhankelijk van het land en de situatie. Begrijp je de taal van de akte niet? Bespreek dan vooraf met het notariskantoor of een vertaling of tolk nodig is.

De aankoopkosten kunnen bestaan uit:
- Bij een bestaande woning: doorgaans overdrachtsbelasting.
- Bij een nieuwbouwwoning: doorgaans btw en belasting op gedocumenteerde rechtshandelingen.
- Overige kosten: de notaris, het eigendomsregister en, indien van toepassing, een gestoría en advies.
- Bij een hypotheek: taxatiekosten en andere kosten, volgens de wettelijke kostenverdeling.

De belastingen en eventuele verlaagde tarieven hangen af van de locatie, de waarde en de kenmerken van de transactie. Vraag om een kostenraming voor jouw situatie voordat je je tot de aankoop verplicht.

Is de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje, dan moet de koper in het algemeen 3% van de koopprijs inhouden en binnen een maand na de overdracht afdragen aan de Spaanse belastingdienst via formulier 211. Laat controleren of er een uitzondering van toepassing is.

Na ondertekening moeten de belastingen binnen de geldende termijn worden aangegeven en betaald, en moet de aankoop worden ingeschreven in het eigendomsregister. Ook moet je de contracten voor nutsvoorzieningen op jouw naam laten zetten en de automatische incasso’s regelen. Blijf je fiscaal niet-inwoner van Spanje, informeer dan naar je jaarlijkse belastingverplichtingen.