Een geërfd huis in Calonge verkopen als je ver weg woont

We krijgen regelmatig telefoontjes van kinderen die het huis van hun ouders hebben geërfd en in Barcelona of in het buitenland wonen. Naast de afstand zijn er de herinneringen, de papieren waarvan ze niet weten waar die liggen, en een heel begrijpelijke vraag: ‘Waar beginnen we?’

Wij zijn Albert en Núria van Home Service Calonge. In zulke situaties pakken we hier ter plaatse op wat binnen ons werk valt: het huis bezoeken, afstemmen met de gestor en de notaris, en de eigenaren op de hoogte houden. De beslissingen blijven natuurlijk altijd bij jullie.

Deze gids is bedoeld als algemene leidraad. Voordat jullie data vastleggen of afspraken maken met een koper, moeten de situatie van de nalatenschap, het huis en iedere erfgenaam worden bekeken.

1. Eerst duidelijk krijgen wie er erft en hoe de nalatenschap ervoor staat

De sleutels van het huis hebben betekent niet dat je de verkoop al kunt ondertekenen. Eerst moet worden aangetoond wie de erfgenamen zijn en moeten de aanvaarding en toedeling van de nalatenschap formeel worden vastgelegd.

Meestal vraagt de notaris of de professional die jullie begeleidt om:

• De overlijdensakte.
• Het certificaat uit het Spaanse register van uiterste wilsbeschikkingen.
• Een gewaarmerkt afschrift van het testament, als dat er is.
• De identiteitsdocumenten van de betrokkenen.
• De eigendomsakte van het huis en informatie over andere bezittingen en schulden in de nalatenschap.

Als er geen testament is, moet via de daarvoor geldende procedure worden vastgesteld wie de erfgenamen zijn. Zijn er meerdere erfgenamen, is er een vruchtgebruiker of bestaat er onenigheid over de verdeling? Dan moet duidelijk worden wie bij de verkoop betrokken moet zijn.

Laat je adviseren voordat je een nalatenschap met mogelijke schulden aanvaardt. De manier waarop je de erfenis aanvaardt, kan belangrijke gevolgen hebben voor de aansprakelijkheid van de erfgenamen.

De toedeling moet worden verwerkt in het Spaanse eigendomsregister, het Registro de la Propiedad. Soms kunnen de afwikkeling van de erfenis en de verkoop kort na elkaar plaatsvinden, maar de notaris en de professionals die het dossier behandelen moeten bevestigen of dat mogelijk is.

2. Wie doet wat: advocaat, gestor, notaris en makelaar

Als jullie niet hier wonen, helpt het enorm als duidelijk is wie waarvoor verantwoordelijk is. Door goed af te stemmen voorkomen we dubbel werk en documenten die blijven liggen omdat iedereen denkt dat iemand anders ze regelt.

• De notaris passeert de akten voor de nalatenschap, volmachten en verkoop, controleert of aan de wettelijke vereisten is voldaan en geeft onpartijdig advies.
• De gestor of belastingadviseur kan belastingaangiften voorbereiden en indienen en helpen met administratieve procedures en inschrijvingen in het eigendomsregister.
• De advocaat adviseert over de rechten en risico’s in jullie situatie, vooral bij meningsverschillen, schulden, vragen over het testament of internationale aspecten.
• Wij als makelaar bekijken de verkoopmogelijkheden van het huis, organiseren bezichtigingen, stemmen de verkoopdocumentatie af en zijn het lokale aanspreekpunt.

Niet iedere nalatenschap vraagt om dezelfde mate van begeleiding. Maar als de overledene in het buitenland woonde of er buitenlandse documenten zijn, moet worden gecontroleerd welk erfrecht van toepassing is en welke documenten in Spanje worden geaccepteerd. Alleen het feit dat iemand in het buitenland woont, geeft daar geen uitsluitsel over.

3. Verder komen zonder voor elke stap hierheen te reizen

Niet alles kan altijd op afstand, maar met een goede voorbereiding zijn veel reizen te voorkomen.

We spreken eerst af wie de sleutels heeft, wie ons toestemming geeft om het huis binnen te gaan en wie het vaste aanspreekpunt wordt. Bij meerdere erfgenamen is het verstandig dat iedereen dezelfde informatie krijgt en duidelijk is wie welke beslissing mag nemen.

Tijdens een eerste bezoek kunnen we de algemene staat van de woning bekijken, zichtbare problemen signaleren en inschatten wat vóór de bezichtigingen nader bekeken moet worden. Dit vervangt geen bouwkundige keuring als die nodig is.

Ook kunnen we de toegang regelen voor technische deskundigen of andere professionals. Over alle kosten maken we vooraf afspraken: het gaat er niet om zomaar werkzaamheden uit te voeren, maar om te bepalen wat nodig is en wat kan wachten.

Om te tekenen zonder zelf te reizen, kan worden bekeken of een notariële volmacht met voldoende bevoegdheden mogelijk is. Wordt die in het buitenland opgesteld, dan kunnen afhankelijk van de situatie een apostille of legalisatie en een beëdigde vertaling nodig zijn. Het is verstandig om het notariskantoor dat de verkoop voorbereidt de inhoud van de volmacht vooraf te laten controleren.

4. Welke documenten van het huis moeten worden gecontroleerd?

Terwijl de nalatenschap wordt afgehandeld, kunnen we alvast de documenten van het huis verzamelen. Je hoeft niet te wachten tot er een koper is om een verschil in oppervlakte of een nog bestaande last te ontdekken.

Doorgaans worden de volgende zaken gecontroleerd:

• De akten en een actuele nota simple uit het eigendomsregister, om de eigendom en eventuele lasten te controleren.
• De kadastrale referentie en de overeenstemming tussen het kadaster, het eigendomsregister en de feitelijke situatie.
• Het betalingsbewijs van de IBI, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, en eventuele openstaande bedragen.
• Een geldige cèdula d’habitabilitat, het bewoonbaarheidscertificaat, en een energieprestatiecertificaat, voor zover die verplicht zijn.
• Informatie over hypotheken, beslagen, huurcontracten of bewoners.
• Als er een vereniging van eigenaren is: een verklaring over eventuele schulden en informatie over goedgekeurde extra bijdragen.
• Documenten over uitbreidingen, verbouwingen of andere werkzaamheden waarvoor mogelijk een controle op bouw- en ruimtelijke voorschriften nodig is.

Bij een ouder huis kan bijvoorbeeld een dichtgemaakte veranda of een aanbouw niet correct geregistreerd staan. Ga er niet van uit dat alles achteraf kan worden gelegaliseerd: bespreek dit waar nodig met een technisch deskundige en de gemeente.

Het is ook verstandig om af te spreken wat er met de meubels en persoonlijke spullen gebeurt. Dat is praktisch, maar vaak ook emotioneel. Neem daar liever op tijd de ruimte voor.

5. Belastingen: houd de erfenis en de verkoop uit elkaar

Er zijn twee verschillende momenten, die elk fiscale verplichtingen met zich mee kunnen brengen.

Bij het ontvangen van de erfenis moeten de erfbelasting en, als het om stedelijke grond gaat, de gemeentelijke plusvalía worden bekeken. Welke verminderingen, kortingen en regels gelden, hangt af van de omstandigheden. Wacht hiermee niet tot de verkoop: voor de erfenis gelden eigen fiscale termijnen.

Bij de verkoop kan er sprake zijn van een vermogenswinst of -verlies. Dit wordt aangegeven via de IRPF, de Spaanse inkomstenbelasting, of via de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, afhankelijk van de fiscale woonplaats van de verkoper. Ook moet de gemeentelijke plusvalía voor deze overdracht worden bekeken.

Als de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje is, moet de koper in het algemeen een bedrag inhouden en afdragen als vooruitbetaling op de belasting. Die inhouding is niet noodzakelijk gelijk aan de uiteindelijke belasting.

Voordat jullie een bod accepteren, raden we aan om een indicatieve berekening van de netto-opbrengst te laten maken: de verkoopprijs min de kosten, eventuele aflossingen of doorhalingen en belastingen. Bewaar akten, belastingafrekeningen en betalingsbewijzen van kosten. De adviseur bepaalt welke daarvan mogen worden meegerekend.

6. Maak de voorwaarden duidelijk voordat je een arras-contract tekent

Een veelgemaakte fout is een datum toezeggen zonder te weten of de nalatenschap, volmachten en documenten op tijd geregeld zijn. Een contrato de arras, een overeenkomst met een aanbetaling, kan aanzienlijke verplichtingen en boetes met zich meebrengen.

Controleer vóór ondertekening:

• Of alle rechthebbenden die bij de verkoop betrokken moeten zijn akkoord gaan.
• Of de termijnen haalbaar zijn.
• Welke lasten moeten worden opgeheven en hoe dat gebeurt.
• Wat bij de verkoop is inbegrepen en wanneer de sleutels worden overgedragen.
• Welke afspraken gelden voor procedures die nog niet zijn afgerond.

Wij kunnen jullie helpen om dit proces vanuit hier te coördineren. Daarbij leggen we uit wat al geregeld is en wat nog moet worden gecontroleerd. Hebben jullie een huis geërfd in Calonge of omgeving en wonen jullie ver weg? Dan kunnen jullie contact opnemen met ons, Albert en Núria. We beginnen met luisteren en brengen samen orde in wat er al is, zonder onnodige haast.